劉博：大數(shù)據(jù)看中國酒店資產(chǎn)管理及市場展望
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-11-01 瀏覽次數(shù)：2669
城市由于供給的增加，平均房價的壓力仍然是存在，精細化管理整個市場大局分析必不可少，政府消費未來或許能帶來更多的商機。
9月7日， AHF@第九屆國際酒店投資峰會暨第三屆中國酒店資產(chǎn)管理大會 ，在北京銀泰中心·北京柏悅酒店盛大開幕。STR中國區(qū)經(jīng)理劉博女士發(fā)表以“權(quán)威發(fā)布：資產(chǎn)管理”為主題的演講。
STR中國區(qū)經(jīng)理 劉博
以市場導(dǎo)向，以數(shù)據(jù)為根據(jù)，從六個主要的指標：供給量、需求量、出租率、平均房價和收入看一下中國內(nèi)地市場，發(fā)生了什么樣的變化。
SUPLY有3.9%的增長，這應(yīng)該是過去10年以來最低的增長率，但是需求有3.6%的增長，出租率2%。2008年到2016年7月底的數(shù)據(jù)顯示供給量的變化趨勢，從奧運到世博、后世博時代到國家政策的改變，使得我們的供給增加慢慢放緩，現(xiàn)在跌破4%。需求是一條跌宕起伏的曲線，前面是奧運和世博的影響，2013年受到國家政策影響之后，2014年有一個拐點，2015年慢慢站穩(wěn)，2016年這條線基本上延續(xù)2015年的趨勢，SUPLY的變化趨勢，從負增長到0水平線上。
接下來回顧一下14座追蹤的中國主要城市。出租率下降的城市只有3座，蘇州、廣州和青島。去年出租率上漲最好的城市是三亞，現(xiàn)在有很好的表現(xiàn)，大連增長率高達10%。蘇州在過去兩年表現(xiàn)非常好，只是今年有了一點下滑，過去兩年持續(xù)增長。青島這座城市很長時間沒有緩過勁，過去兩年下滑，這兩年出租率下滑。在平均房價上，蘇州、北京、上海、深圳四所城市出現(xiàn)平均房價上升，蘇州由于出租率下滑，沒有像去年到城市上升之列，但是北京、上海、深圳仍然是雙指標上升。成都西南重鎮(zhèn)仍是競爭激烈的城市之一，去年平均房價下降，今年仍然下降而且幅度更大。三亞平均房價下降全國之首，今年前7個月繼續(xù)全國之首，這邊工作的人們還是有很大的壓力，這三個城市(一線城市)還是給各位投資者和運營者帶來了一些信心。
大家看到平均房價下降，很多事情受到很大影響，今年發(fā)生的事件當中，有一件大家不能忘的就是營改增。通過營改增我們看到，2014年、2015年、2016年平均房價的變化趨勢，平均房價上，2014年和2015年只在10月和11月有輕微變化，其他月份是一個相近的線，但從2016年5月份開始實行營改增以來，我們知道營改增增值稅6%加外稅，酒店提交的時候把增值稅拿掉，現(xiàn)在不含BAT， 5月份平均房價下滑。
還有一件事情，上海迪士尼的開業(yè)，4月到8月下旬，上海今年5月出租率和平均房價表現(xiàn)不理想，跟有一些會展沒有在上海舉辦或者日期有變更有關(guān)系，但是6月16號迪士尼開園之后的表現(xiàn)讓大家很振奮，上海的出租率和平均房價很理想。
在座各位應(yīng)該很清楚剛剛結(jié)束的G20，帶給世界的驚喜。對酒店人士來說過去2個月是什么樣的，大家紛紛轉(zhuǎn)發(fā)晚會照片的時候，酒店人士說我們快餓死了，這是G2O給酒店同仁帶來的困惑。除了2014年年初有一個柱子下降，應(yīng)該是春節(jié)的月份不同造成，杭州過去連續(xù)45個月出租率同比增長，它是2015年增長最高的城市，達到11.4%，但是我們看到出租率最近幾個月在下降，特別是平均房價出現(xiàn)負增長。
在這個暑期，杭州是很受家庭游歡迎的城市，我們追蹤了暑期六個星期的數(shù)據(jù)，從7月十幾號開始一直到8月20多號學(xué)生回到家鄉(xiāng)準備入學(xué)，得出2014年到2016年三個數(shù)據(jù)，從左到右是2014年到2016年酒店的出租率，2015年其實有不凡的表現(xiàn)，達到70%的出租率，今年達到60%，平均房價上有明顯的下降。這是大概分析三件大事對中國酒店的影響。
STR向大家公布利潤率，如果有嘉賓參加了昨天下午的演講，我同事給大家做過簡單的分析，簡單回顧一下。這是2015年全年的GOP每間可收房的利潤，深圳、廣州都有上升，三亞出現(xiàn)了下跌，三亞這兩年不太好，出租率統(tǒng)統(tǒng)下跌，GOP下跌也就不奇怪了。利潤率有多少，這次收集到的數(shù)據(jù)包含中國400多家酒店，80%以上來自國際品牌，從經(jīng)濟型到中端都有，GOP達到36.4%。廣州只有35.6%，杭州是36.8%，上海是37%，深圳是38%，三亞雖然下跌，但仍然是中國內(nèi)地城市中GOP最高的城市，達到46.5%。
新增供給方面，開業(yè)的客房數(shù)，從2011年到現(xiàn)在，可以看到趨勢慢慢放緩，投資者更加理智做投資。在未來主要城市情況怎么樣?這里列了北京、上海、廣州、深圳，一線城市是四座城市，傳統(tǒng)貿(mào)易的衰落把廣州拉下馬，跨境電商把杭州扶上位，所以未來的城市布局應(yīng)該是北京全力調(diào)控、上海金融運作、杭州電子商務(wù)、廣州的科技，在酒店業(yè)發(fā)展趨勢上，從增量上看，上海的房間數(shù)量在未來五年超過北京，杭州會超過廣州。除了廣州是兩位數(shù)，其他是個位數(shù)增長，其他城市是20%的增長，三亞仍然是大家投資的熱點，占49%。
簡單說一下對北京市場的預(yù)測。我們對2017年的預(yù)測，在出租率上有輕微上漲，平均房價會有高一點的上漲，但北京的平均房價即使上漲，離上海平均房價有一段距離，經(jīng)過一段波折之后，2017年甚至到2018年這一段應(yīng)該是比較樂觀的恢復(fù)期。
總結(jié)以上所述，供給在放緩，休閑旅游業(yè)在增長，中國的中產(chǎn)階級階層有錢有休的人越來越多。我們從數(shù)據(jù)上看這個趨勢，要恢復(fù)我們認為還是樂觀的，但是有些城市由于供給的增加，平均房價的壓力仍然是存在，精細化管理整個市場大局分析必不可少，這方面需要繼續(xù)努力。政府消費方面，餐飲的占比在酒店增長了一點，政府消費未來會不會給大家?guī)砀嗟纳虣C，是不是讓大家的生意恢復(fù)更好，我們拭目以待!