向存量要發(fā)展 經(jīng)濟型酒店批量“變臉”中端
新聞來源：宏輝智通 發(fā)布日期：2016-10-18 瀏覽次數(shù)：2426開發(fā)了諸多中端酒店后，這片原本的“藍海”或許也會逐漸變成“紅海”，做好差異化發(fā)展并防止內(nèi)部競爭等，都是今后需要面對的問題。
在經(jīng)過了快速發(fā)展的“黃金時代”后，經(jīng)濟型酒店行業(yè)這幾年開始步入了入住率和房價雙雙下滑的緩慢發(fā)展階段，一批經(jīng)濟型酒店開始面臨成本上漲、收益減少、新物業(yè)難尋等困境，究竟是關(guān)店止損還是另謀出路?這對業(yè)者而言是一個問題。
記者近期對如家、錦江系、華住和亞朵等諸多酒店業(yè)者進行采訪和調(diào)研后了解到，當(dāng)經(jīng)濟型酒店進入增速放緩的“瓶頸期”，而物業(yè)也越來越難覓之后，不少酒店巨頭開始尋找新的拓展方向——向存量要發(fā)展，將合適的舊經(jīng)濟型酒店升級改建為客房價較高的新中端酒店，此舉不僅解決了尋找物業(yè)的問題，還從一定程度上提升了客房收益。不過，業(yè)者也需注意“一窩蜂”的風(fēng)險——防止中端酒店市場過快地變成“紅海”。
經(jīng)濟型酒店的升級策略
最近見到孫堅，他的職務(wù)已經(jīng)從如家CEO變?yōu)槭茁镁频昕偨?jīng)理，如家酒店集團董事長兼CEO——這是如家私有化，合并入首旅酒店后的最新變動。而這也意味著孫堅的任務(wù)又加重了，其要負(fù)責(zé)整合如家與首旅酒店。
“其實未來，我們的方向很清楚，就是向存量要發(fā)展，向創(chuàng)新要發(fā)展，今后可以結(jié)合跨界，共享和融合的方式。酒店市場到這個階段，需要并購重組來對未來方向進行梳理。這幾年我們看到三四線城市的變化很大，到了一定的程度，其實合并，整合是一個通用的邏輯。在過去的一年半中，華住和雅高，如家和首旅，錦江和鉑濤以及維也納都進行了資本整合。”孫堅接受記者獨家專訪時透露。
在孫堅看來，從現(xiàn)有的經(jīng)濟型酒店物業(yè)中尋找合適的項目去改建成為新的升級版酒店，這是一個不錯的方向。
在上海延安西路，一家原本品牌為莫泰的酒店經(jīng)改建后成為如家精選、和頤酒店等系列產(chǎn)品后，房價從原本的約200元一夜提升到400多元一夜。
“我們原本經(jīng)濟型的延安西路莫泰店，經(jīng)改建后，形成了定位中高端的如家精選、和頤以及和頤至尊等一組新酒店產(chǎn)品，RevPAR(指每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入)從原本的200元左右變成了現(xiàn)在的400多元，這在真大程度上提升了酒店客房收益。”孫堅告訴記者，其實市場上還有很多位置不錯的經(jīng)濟型存量酒店，如家和首旅酒店未來大可減少不良區(qū)域市場的開店數(shù)量，改為大量改造現(xiàn)有的合適酒店升級為中端酒店產(chǎn)品，向存量要空間和發(fā)展。
無獨有偶，位于上海福建南路的一家錦江之星近期也被改建為新品牌“康鉑“亮相，升級后的該酒店房價從200多元一夜一躍至500多元一夜。這也標(biāo)志著錦江系收購法國盧浮酒店集團后，正式將法國的Campanile“康鉑”酒店引入中國市場，該品牌定位中端酒店。
記者了解到，該酒店的前身是錦江之星經(jīng)濟型酒店，經(jīng)改建成為“康鉑”中端酒店后，其客房收益從原本的200多元一夜提升到500多元一夜。
“酒店業(yè)以前注重功能型，現(xiàn)在注重體驗式，因此我們開拓錦江都城和康鉑，兩者都是中端酒店，前者更多瞄準(zhǔn)超過50年的歷史建筑改建，更體現(xiàn)中國文化，可在一二線和三四線城市發(fā)展。而康鉑則有一定的社交功能和法國文化，更適合一二線城市，瞄準(zhǔn)年輕客戶。”錦江股份CEO、錦江國際酒店管理有限公司CEO張曉強接受記者專訪時透露，康鉑會開放加盟，目前錦江系正在尋找合適的存量物業(yè)改造，希望可以把一部分經(jīng)濟型的錦江之星升級改建成中端的康鉑酒店。
“根據(jù)計劃，我們希望在3～5年內(nèi)將康鉑品牌發(fā)展到300家左右。首先是在核心城市發(fā)展，也是從核心城市的核心地段向周邊輻射。”錦江股份副總裁、錦江國際酒店管理有限公司高級副總裁李予愷指出。
酒店業(yè)的存量經(jīng)濟學(xué)
記者在采訪中了解到，不僅是如家和錦江，華住、亞朵等業(yè)者也在尋求批量改建存量酒店項目的機會。
緣何這么多酒店業(yè)者都瞄準(zhǔn)了存量物業(yè)和中端酒店市場呢?
“經(jīng)濟型酒店在這幾年進入了增速放緩階段，大量租賃物業(yè)到期，租金和人工都在上漲，可市場的客房平均收益卻在下滑，入住率也在下滑。經(jīng)濟型酒店的黃金時代已經(jīng)過去，如今業(yè)者要克服成本增加、收益下滑的窘境。地理位置好的物業(yè)成本太高，甚至你有時候愿意出價也未必拿得到好的物業(yè)。因此，這令業(yè)者開始思考是否應(yīng)該從現(xiàn)有的存量物業(yè)上動腦筋，來改建成客房價較高的新酒店。”華美首席知識專家趙煥焱分析。
孫堅也提出了類似的觀點。
“很多產(chǎn)業(yè)在中國市場容易產(chǎn)生‘一窩蜂’，然后就進入寒冬。2002年，經(jīng)濟型酒店開始崛起，之后進入高速發(fā)展期，中國經(jīng)濟型酒店產(chǎn)業(yè)把別人幾十年的發(fā)展在10年左右的時間內(nèi)走完了，這令市場有些不消化。于是我們看到了酒店成本上漲的問題，物業(yè)的供給也比以前少，既然如此，我們不如找存量物業(yè)做升級，可以控制成本。”孫堅如是說。
那么為何業(yè)者們都瞄準(zhǔn)中端酒店呢?
“從投資模式而言，經(jīng)濟型酒店的投資回報期越來越長，以前經(jīng)濟型酒店的投資回報期大約在3~5年，而如今卻有不少經(jīng)濟型酒店的回報期都超過5年。而中端酒店由于客房收益是經(jīng)濟型酒店的翻倍，因此中端酒店的收益更高且回報期更短，很多中端酒店可以在5年內(nèi)收回成本。再看高端酒店，這類項目投資非常高，動輒上億元，且目前高端酒店市場平均入住率很低，有時只有50%左右，高端酒店的投資回報并不十分理想。相對而言，中端酒店是目前性價比最高的酒店投資開發(fā)模式之一。”趙煥焱指出。
“中端酒店會是未來酒店市場的剛需。這既有外部原因也有內(nèi)部原因，內(nèi)部原因主要是成本的增長，包括物業(yè)成本上升和用工成本的上漲等;外部原因上，資本的力量和消費的升級都在推進中端酒店的發(fā)展。”李予愷認(rèn)為，存量經(jīng)濟型酒店改建為中端酒店是一個節(jié)約成本且提升收益的選擇。
亞朵酒店創(chuàng)始人王海軍坦言，這幾年將會有大量經(jīng)濟型酒店物業(yè)面臨租約到期和成本難以負(fù)荷的困難，同時還有一批存量酒店占據(jù)優(yōu)勢地理位置卻經(jīng)營不善。“這就要求我們將這些存量經(jīng)濟型酒店做升級改造，向個性化和性價比較高的中端酒店轉(zhuǎn)型。亞朵創(chuàng)辦之初就預(yù)見了這個市場趨勢，所以我們一直在強調(diào)中端。還有需要注意的是，未來85后和90后將是主力客源，具有文藝范兒且價格適中的中端酒店特別適合抓住這類客戶，這更要求業(yè)者要加強發(fā)掘中端酒店市場。”
值得注意的是，開發(fā)了諸多中端酒店后，這片原本的“藍海”或許也會逐漸變成“紅海”，而經(jīng)過資本整合和新品開發(fā)后，首旅酒店、錦江等“大戶”麾下聚集了非常多的細(xì)分品牌。比如錦江系在收購了鉑濤、維也納酒店之后，現(xiàn)在超過30個品牌，其中有不少都集中在中端酒店市場。在業(yè)界看來，未來如何區(qū)分這些定位類似的酒店品牌、做好差異化發(fā)展并防止內(nèi)部競爭等，都是這些酒店業(yè)“大佬們”今后需要面對的問題。