中高端酒店投入大、賺錢慢 眾籌融資是個(gè)好主意嗎？
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-01-25 瀏覽次數(shù)：3404中高端酒店的連鎖化、高額資金需求、回收期偏長(zhǎng)，都讓其成為眾籌的重點(diǎn)。
1月22日，眾籌平臺(tái)多彩投CEO趙耕乾在接受界面記者采訪時(shí)表示，眾籌方式會(huì)幫助高星級(jí)酒店(加盟業(yè)主 )降低一半的融資成本，高星級(jí)酒店的投資模型正在轉(zhuǎn)型中。
目前與多彩投合作眾籌的中高端酒店包括，六善酒店、喜來(lái)登、智選假日、錦江都城、全季、Club Med、開(kāi)元酒店、亞朵酒店、青普旅游、瓦舍等。
趙耕乾對(duì)界面記者表示，在傳統(tǒng)高星級(jí)酒店的投資模型中，酒店通常是房地產(chǎn)投資的附屬品。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，酒店不是主要的收益來(lái)源，并且回報(bào)期長(zhǎng)，在融資上，銀行因無(wú)法評(píng)估酒店未來(lái)的業(yè)績(jī)而無(wú)法給予貸款。所以，對(duì)酒店建設(shè)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，目前缺少良好的融資渠道。
高星級(jí)豪華酒店的投資模型與中低端酒店不同，后者以酒店本身的入住率和經(jīng)濟(jì)效益為主導(dǎo)，而對(duì)五星級(jí)酒店的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)一家五星級(jí)酒店，并不是想依靠酒店本身賺錢，而是依靠該豪華酒店，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的上漲，從周邊房地產(chǎn)等配套設(shè)施獲利。
根據(jù)2017年多彩投的年報(bào)顯示，其中酒店項(xiàng)目增加，民宿項(xiàng)目減少。趙耕乾表示，原因是多彩投在傾向于做高價(jià)值的項(xiàng)目，而中高端酒店的連鎖化、高額資金需求、回收期偏長(zhǎng)，都讓他們成為眾籌的重點(diǎn)。
公開(kāi)信息顯示，近年來(lái)，多個(gè)二三線城市出現(xiàn)五星級(jí)酒店停工、爛尾的情況，原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。在投資過(guò)熱時(shí)，其建設(shè)速度遠(yuǎn)超GDP增速，產(chǎn)能過(guò)剩現(xiàn)象在二三線城市尤為嚴(yán)重。
從投資回收來(lái)看，高檔酒店的投資回報(bào)周期正在變得越來(lái)越長(zhǎng)，一些三線城市則更長(zhǎng)。華美顧問(wèn)集團(tuán)首席知識(shí)官趙煥焱對(duì)界面分析，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，黃金收獲期是開(kāi)業(yè)后6至20年。但對(duì)于國(guó)內(nèi)的五星級(jí)酒店而言，投資回報(bào)周期普遍在25年左右。在開(kāi)業(yè)初期，星級(jí)酒店不得不采取低價(jià)策略占領(lǐng)市場(chǎng)份額，所以通常新開(kāi)業(yè)的五星酒店在前幾年的財(cái)務(wù)狀況都不甚理想，甚至?xí)霈F(xiàn)虧損，普遍出現(xiàn)在二三線城市。但動(dòng)輒數(shù)億投資的酒店，在低價(jià)戰(zhàn)略的影響下，投資回報(bào)年限被拉得過(guò)長(zhǎng)，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。
根據(jù)國(guó)家旅游局監(jiān)督管理司公布的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)50個(gè)城市的星級(jí)酒店的投資回報(bào)率呈現(xiàn)出兩極分化的態(tài)勢(shì)：最高的為三亞，收益率為12.91%，靜態(tài)回收期為7.75年，排名第二為上海，收益率為8.91%，靜態(tài)回收期11.22年。50個(gè)城市中，只有6個(gè)城市的回收期在20年以內(nèi)，有19個(gè)收益率為正，剩下城市的收益率則為負(fù)數(shù)，其中洛陽(yáng)的收益率為-30.61%，銀川為-38.81%，為排名倒數(shù)兩位。
在收益率為負(fù)數(shù)的城市中，有不少省會(huì)城市和二線城市，包括濟(jì)南、杭州、武漢、成都、鄭州等。
由于回報(bào)率低、回報(bào)期長(zhǎng)，酒店行業(yè)普遍采用高負(fù)債、高財(cái)務(wù)杠桿的做法，行業(yè)平均的負(fù)債水平高，這使得自營(yíng)酒店存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，REITs(酒店房地產(chǎn)信托基金)應(yīng)運(yùn)而生。
REITs即房地產(chǎn)投資信托，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs不僅僅是一個(gè)投融資工具，它擁有較高的靈活性和回報(bào)率，享有誘人的稅收政策，也使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資模式更多樣化。REITs擁有僅次于現(xiàn)金的流動(dòng)性。
界面記者瀏覽多彩投的收益權(quán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)項(xiàng)目在百萬(wàn)級(jí)別，千萬(wàn)級(jí)別較少。現(xiàn)在眾籌還不足以承接其動(dòng)輒上億的金融需求。趙耕乾和他的團(tuán)隊(duì)來(lái)自于房地產(chǎn)和金融行業(yè)，他對(duì)界面記者承認(rèn)，目前多彩投的高端酒店項(xiàng)目大多在四星級(jí)左右，目前多彩投也在做RIETs等金融產(chǎn)品的研究，未來(lái)也會(huì)朝這方面轉(zhuǎn)型。
多彩投官網(wǎng)顯示，平臺(tái)的產(chǎn)品類型包括股權(quán)融資、收益權(quán)融資、消費(fèi)眾籌，其中以收益權(quán)益融資為主。對(duì)創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主來(lái)說(shuō)，采用眾籌的模式，可以達(dá)到出讓每年固定的收益權(quán)又不影響股權(quán)的目的。
以一家位于江蘇溧陽(yáng)的溫泉酒店為例，每人限投10萬(wàn)元，期限為3年，其預(yù)測(cè)每年最高收益率為8%，投資人每滿三個(gè)月進(jìn)行一次分紅，若任一分配收益日的現(xiàn)金分紅收益率不足2%，大股東將在該分配收益日同時(shí)進(jìn)行補(bǔ)足。
在消費(fèi)權(quán)益方面，每投資5萬(wàn)每年可獲得2張房券和4張溫泉票。投資人現(xiàn)金消費(fèi)時(shí)，可享受房費(fèi)及餐飲基于OTA價(jià)格九折優(yōu)惠。
在退出機(jī)制方面，投資期限屆滿之日起3個(gè)工作日內(nèi)，大股東以初始投資額的100%價(jià)格回購(gòu)?fù)顿Y人全部股權(quán)收益權(quán)。在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，定期披露財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，大股東將其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押給多彩維度作為履約還款保證，其中質(zhì)押比例為投資金額對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司股權(quán)的二倍以上。
多彩投2017年完成DCM領(lǐng)投的1000萬(wàn)美元A輪融資。雷軍和許達(dá)創(chuàng)立的順為資本從天使輪進(jìn)入連續(xù)對(duì)多彩投投資三輪。其他投資方還包括，英諾天使、分享投資、云起資本、火橙資本。